Alamo Title Company

용어사전


소개

본 웹사이트의 이 섹션에서는 소유권보험증서와 관련 문제점을 둘러싼 기본적인 사실들을 대금업체에게 소개해주기 위한 목적으로 제작되었습니다. 증서, 가장 일반적으로 이용되는 보증서류, 양도증서 형태, 그리고 업계에서 자주 이용되는 용어 사전 사이의 차이점을 알려 주는 중요한 정보를 찾아보실 수 있습니다.

소유권 보험은 주요 손실에 대해 대금업체와 주택소유주를 보호하기 위해 도와줍니다. Alamo Ttile은 다양한 거래 체결과 관련된 보험 적용범위의 다양한 측면을 고객들이 잘 이해할 수 있기를 희망합니다. 소유권보험은 매우 복합적인 주제일 수 있지만 기본 지식을 이해하면 큰 도움이 됩니다.

본 웹사이트를 통해 귀하를 지원해드리기를 원하며, 특정 질문 사항이 있으신 경우 현지 Alamo Title 사무소로 연락만 주시면 됩니다. 전문가들이 귀하의 질문에 기꺼이 답변해드립니다.

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법률팀

본 웹사이트는 소개 및 교육용으로만 제작된 것입니다. 소유권보험 업계는 특히 주 및 지역적 차이와 관련하여 지속적인 변동이라는 고유한 현상이 존재하기 때문에 의무, 책임 또는 보험 적용 확인서로써 분석될 수는 없습니다.

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소유권 보험에 관하여

소유권증서는 부동산 소유권에 대한 요구권으로부터 발생할 수 있는 가능한 손실로부터 소유주와 대금업체를 보호해줍니다. 예비보고서나 서약서는 사전 정보를 제공하며 여기에는 보험 적용범위는 제외됩니다. 따라서 대금업체와 소유주는 매입 또는 대출 이전에 소유권 결함을 정정하기 위한 기회를 얻게 됩니다.

1870년대부터 발생한 소유권 보험은 비정확한 기록 탐색, 사기 행위 및 관련 문제점들로부터 발생하는 일련의 토지 소유권 문제들을 방지하기 위한 것이었습니다. 현재에는 모든 형태의 사기 행위, 공개되지 않은 상속인, 숨겨진 결혼 및 이혼, 오기(誤記) 및 유효하지 않은 법적 절차와 해석 등과 같은 공문서를 통해 결정될 수 없는 사항들로부터 보호해 줍니다.

증서들은 법적 정보를 전하는 공문서와 기타 기록 탐색을 원칙으로 작성됩니다. 양도증서는 판매자가 그 부동산의 소유주라는 사실을 증명하지 않음을 기억하십시오. 소유권 보험은 알려지지 않은 부동산 상의 의무이행 조건, 법적 갈등 및 뜻밖의 요구권으로부터 부동산에 대한 귀하의 이익을 보호할 수 있습니다.

소유권보험은 선지불되는 법률계약서와 같습니다. 귀하의 보험업체는 보험에 가입된 귀하이 소유권 (물론 증서 적용범위에 따름)에 대한 위험으로부터 법적 보호 장치를 제공하며 귀하의 소유권에서 보험에 적용되는 결함에 대해 손실이 발생할 경우 재정적으로 배상합니다.

대금업체의 소유권 증서는 소유권 위험에 대해 차용자를 보호하지는 않음을 기억하는 것은 중요합니다. 어떤 증서 형태는 소유자와 대금업체 모두에게 관계되지만, 특정한 보험 적용범위 한도를 설명함으로써 차용자를 보호하는 것이 이치에 합당합니다.

다음 섹션에서는 현재 활용되는 가장 일반적인 증서와 보증 서류에 대해 설명됩니다. 어떤 특수한 상황에 관한 필요 사항을 최대한 충족시킬 수 있는 방안에 관한 질문이 있으시다면 Alamo Title 담당자에게 연락하시기 바랍니다.

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ALTA (American Land Title Association) 증서

사법 판결 대부분에서 ALTA 확장보험대출증서는 대금업체의 이익에 대해서만 확장된 보험 적용범위를 제공하는 가장 일반적인 증서입니다. 이것이 의미하는 바는 경계침범, 기록되지 않은 지역권, 소유 이익, 경계선의 불일치와 같은 “비공식적” 문제, 즉 적절한 조사로 결정될 수 있는 문제들로부터 대금업체가 보호받을 수 있다는 것입니다. 대금업체가 해당 부동산에 대한 다양한 이익과 요구권에 대한 우선권을 얻게 되는 유치권을 받을 수 있도록 보장해줍니다.

ALTA 확장보험대출증서는 공문서 검토를 통해 결정될 수 없는 문제들에 대해 보험을 제공함으로써 기본보험증서로부터 파생됩니다.

다음을 기억하십시오: ALTA 확장보험대출증서는 대금업체만 적용됩니다. 대금업체에게 주는 장점은 일반적으로 공문서가 아닌 문제점을 포함시킨다는 점입니다.

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ALTA: 보험 적용범위 특성

ALTA 확장보험대출증서는 각 주별로 다양한데, 각각의 주는 특정한 주의 법령과 법률에 대한 응답일 수 있는 파트 1(Part 1), 스케줄 B(Schedule B)에 이러한 기본 예외 사항을 두기 때문입니다. 캘리포니아에서 ALTA 대출증서는 다음과 같을 경우 손실이나 피해에 대해 대금업체를 보호합니다.
  • 부여(vesting)가 목록에서 제외된 사항일 경우
  • 결함, 유치권 또는 의무이행조건은 제외되지 않으며 보험회사는 증서에서 공개하지 못한 경우
  • 공공 거리에 대한 이용권이 없는 경우
  • 소유권이 보험에 가입되어 시장성이 없는 경우
  • 보험에 가입된 모기지가 유효하지 않거나 법적으로 발효될 수 없는 경우(요구권이 고리대금이나 고객신용보호 또는 융자실정법에 기반하지 않은 경우)
  • 기술자 유치권이 보험에 가입된 모기지에 대해 우선권을 얻는 경우(이러한 유치권이 증서일 이후 개시된 구조적 업무에서 발생하였거나 보험에 가입된 대출을 통해 융자받았을 경우)
  • 보험에 가입된 모기지 양도서가 유효하지 않거나 증서상의 실수로 인해 법적으로 발효될 수 없는 경우

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ALTA: 조건과 조항

ALTA 증서의 조건과 조항에는 보험업체와 피보험자 모두에게 보험 적용범위의 중요한 규정들을 내포합니다. 핵심 사항은 다음과 같습니다:
  • 사용되는 주요 용어들이 정의됩니다
  • 보험에 가입된 부동산에서의 재산권이나 이익이 다른 사람에 의해 취득될 때 증서가 그 효력을 유지하게 되는 상황
  • 권리주장자가 요구권에 대해 어떻게, 언제 통지해야 하는지와 변호 및 조치 수행에 관한 규정
  • 요구권 지불 및 확정 시 보험업체의 옵션
  • 손실이 결정되는 방법과 손실의 지불
  • 책임의 한도 및 축소; 비누적식 책임; 지불 또는 확정에 대한 대위; 증서 한도 책임
  • 중재에 관한 규정

다시 한번 기억하십시오 : 모든 소유권보험증서에 따라 다양한 보증서류들이 ALTA 대출증서의 적용범위와 한도에 영향을 미칠 수 있습니다. 더 많은 정보를 원하시면 ‘보증서류’ 섹션을 참고하시거나 Alamo Title 담당자에게 연락하십시오.

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ALTA: 대금업체의 보험적용 제외

ALTA 증서 하의 보험적용은 다음 문제들에 관해 제외됩니다:
  • 결함 통지서가 등기된 경우를 제외한 건물, 도시계획, 점유, 사용 또는 환경보호와 관련된 법, 조례나 정부규정, 또는 공권력
  • 토지수용권
  • 다음과 같을 경우 결함, 유치권 등:
    • 피보험자에 의해 발생한 경우
    • 피보험자에게 알려졌지만 특정일까지 보험업체에게 서면으로 명시되지 않은 경우
    • 피보험자에 의해 어떠한 손실이나 피해가 가해지지 않은 경우
    • 증서일 이후 발생하거나 첨부된 경우 (증서 이외에서 제공된 기술자 유치권 보험은 제외)
    • 피보험자가 보험에 가입된 부동산이 해당되는 주에서 “사업영위”법에 따르지 않아 보험에 가입된 모기지의 유치권이 법적으로 발효될 수 없는 경우
    • 연방도산제도, 주파산법 또는 유사한 채권자 권리법의 적용에 의해 보증되는 모기지 이익을 발생시키는 거래 체결에서 발생한 요구권

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기본보험증서

각 주마다 증서의 차이와 한도가 각각 다르다 해도, 대부분은 비공식적 위험에 대해 ALTA 대금업체나 소유주확장보험보다 적은 적용범위를 제공하는 기본보험증서를 이용합니다. 이 기본보험증서는 소유권보험에서 가장 널리 이용되는 증서입니다. 때때로 부동산의 이익이나 재산권에 대해 모기지나 신탁양도증서의 유효성을 보증하기 위해 대출증서로써 이용됩니다.

그러나 CLTA 기본보험증서는 소유주의 증서나 때때로 소유주와 대금업체 모드를 보호하는 공동보호증서(JP)로 활용되는 경우가 많습니다. 기본보험증서를 수정하는데 사용되는 보증서류가 다양하기 때문에 CLTA 기본보험증서는 가장 융통성이 많고 가장 많이 사용되고 있습니다.

참고하십시오: 기본보험증서는 항상 같은 명칭으로만 언급되지는 않습니다. 예를 들어, 캘리포니아에서는 CLTA (California Land Title Association) 증서라고 불립니다. 워싱턴에서는 WLTA (Washington Land Title Association) 증서라고 불립니다. 또한 어떤 주에서는 소유주 증서가 ALTA 기본소유주증서입니다. 현지 Alamo Title 사무소에서는 귀하의 주에서 사용되는 증서 형태에 관해 기꺼이 논의드리겠습니다.

기본보험증서는 공문서 문제에 대부분 의존하고 있습니다. 그러나 일부 비공식적인 문제들은 사기, 위조 등을 포함하는 규정 하에서 적용됩니다. 증서 일부분으로써 보증 서류가 존재할 경우 보험적용에 영향을 미칠 수 있습니다.

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기본보험증서: 특성

CLTA 기본보험증서는 다음의 경우 손실과 피해에 대해 대금업체와 (또는) 소유주를 보호합니다:
  • 부여(vesting)가 목록에서 제외된 사항일 경우
  • 결함, 유치권 또는 의무이행조건은 제외되지 않으며 보험회사는 증서에서 공개하지 못한 경우
  • 보험에 가입된 문서 수행에서의 결함, 또는 유치권 또는 의무이행조건의 문서에 대한 우선권이 제외되거나 나타나지 않은 경우
  • 보험에 가입된 모기지 양도서가 무효인 경우, 스케줄 B에 기입되었다는 것을 조건으로 함

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기본보험증서: 조건과 조항

ALTA 대출증서와 함께 조건과 조항에는 보험업체와 피보험자 모두에게 보험 적용범위의 중요한 규정들을 내포합니다. 핵심 사항은 다음과 같습니다:
  • 사용되는 주요 용어들이 정의됩니다
  • 보험에 가입된 부동산에서의 재산권이나 이익이 다른 사람에 의해 취득될 때 증서가 그 효력을 유지하게 되는 상황
  • 권리주장자가 요구권에 대해 어떻게, 언제 통지해야 하는지와 변호 및 조치 수행에 관한 규정
  • 요구권 지불 및 확정 시 보험업체의 옵션
  • 손실이 결정되는 방법과 손실의 지불
  • 책임의 한도 및 축소; 비누적식 책임; 지불 또는 확정에 대한 대위; 증서 한도 책임
  • 중재에 관한 규정

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기본보험적용 제외

기본증서 하에서의 적용범위는 다음 문제점에 관해서 제외됩니다:
  • 결함 통지서가 등기된 경우를 제외한 건물, 도시계획, 점유, 사용 또는 환경보호와 관련된 법, 조례나 정부규정, 또는 공권력
  • 토지수용권
  • 다음과 같을 경우 결함, 유치권 등:
    • 피보험자에 의해 발생한 경우
    • 피보험자에게 알려졌지만 특정일까지 보험업체에게 서면으로 명시되지 않은 경우
    • 피보험자에 의해 어떠한 손실이나 피해가 가해지지 않은 경우
    • 증서일 이후 발생하거나 첨부된 경우
    • 피보험자가 보험에 가입된 부동산이 해당되는 주에서 “사업 영위” 법에 따르지 않아 보험에 가입된 모기지의 유치권이 법적으로 발효될 수 없는 경우
    • 연방도산제도, 주파산법 또는 유사한 채권자 권리법의 적용에 의해, 보험에 가입한 대금업체의 이익을 발생시키는 거래 또는 보험에 가입된 부동산이나 이익에서 부여하는 거래에서 발생한 요구권

보증서류들은 모든 또는 일부 보험적용 범위에 영향을 미칠 수 있음을 기억하십시오. 각 주마다 보험 한도, 제외 사항 또는 적용범위가 다양할 수 있으며 Alamo Title 담당자가 귀하의 특수한 질문에 대해 답변해드리겠습니다.

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PIRT

등기소유권보험증서(Policy of Insurance of Record Title)의 약자인 PIRT는 대금업체에게 제공된 정보의 실수로 발생하는 금전상의 손실이 15만달러를 초과하지 않도록 특정한 보험을 제공합니다. PIRT 스케줄 A에서 제공된 정보는 명백한 등기 소유주, 법적 해설 및 등기의 금전상 유치권을 포함합니다.

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연속 보증서류

갱신과 마찬가지로 PIRT일로부터 등기된 등기소유주의 변동 사항과 추가적인 유치권을 반영하며, 증서일로부터 6개월 이내에 요청 시 단일 보증서류가 발행됩니다.

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PIRT 갱신

소유권 변동 사항과 유치권 추가 또는 등기 삭제를 반영하여 증서를 갱신한 재발행된 스케줄 A. 갱신은 증서일로부터 6개월 이내에 발행됩니다.

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회전 신용, 변동금리(RCVE) 보증서류(GSP-138)

기존의 여신한도를 조정 또는 확대할 때 RCVE의 보험적용을 확장시키는 보증서류. PIRT 갱신 또는 신규 PIRT와 함께 발행됩니다.

PIRT는 등록 상표입니다.

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TSG(수탁자의 판매보증서: Trustee's Sale Guarantee)

일부 주에서는 위탁자가 의무를 이행하지 않을 경우 대금업체가 의무를 보장하는 신탁양도증서나 모기지를 사법처분 없이 유질처분할 수 있도록 허용합니다. 이들 주법은 유질처분이 수행되는 방식과 이러한 절차의 미결에 대해 고려될 정보를 규정하고 있습니다. 수탁자판매보증서는 담보권을 행사하는 수탁자나 공문서 정보에 대한 모기지의 필요성에 응답하는 것으로, 주법 하에서 해당되는 유질처분의 통보를 수령해야 하는 개인과 법인에 관한 것입니다. 이 보증서는 다음의 공문서 정보를 제공합니다.
  • 모기지나 신탁양도증서에 의해 의무가 이행되는 부동산이나 이익에 대한 소유권 부여
  • 토지에 대한 의무이행조건
  • 주법 하에서 유질처분 수익에 대한 통보를 받는 개인 및 법인의 이름과 주소
  • 유질처분 수익에 대한 공개 통보 자격을 부여받은 신문
  • 해당 토지가 위치한 도시 또는 사법구역

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보증서류

이미 언급한 데로, ALTA 확장증서 및 기본보험증서 모두에 의해 제공되는 보험적용범위 형태는 포함되는 보증서류에 따라 크게 영향을 받습니다. 다음은 매우 일반적으로 사용되는 보증서류의 리스트입니다.

서식 100: 이 보증서류는 “비공식적” 문제들에 대한 보험을 추가함으로써 ALTA 확장보험대출증서에 대해 명백한 보험확대를 제공합니다. 보험적용범위는 계약 조항, 조건 및 제한 사항과 경계 침범 그리고 광물자원 개발을 위한 토지표면 이용권으로 확대됩니다. 서식 100은 또한 기존의 계약조항, 조건 및 제한 사항에는 시행 가능한 복귀권, 재진입권 또는 종결권리를 포함하지 않는다는 점을 대금업체에게 확인해줍니다. 이 보증서류는 미개척토지 또는 건설대출을 포함하는 증서와 함께 발행되지 않습니다.

서식 102.4: 건설중인 구조물의 기초물이 보험에 가입된 경계선 내에 위치하고, 이러한 기초물이 스케줄 B에 포함된 계약조항, 조건 및 제한 사항(CC&R)을 위반하지 않는다는 것을 대금업체에게 보증하는 기초 보증서류.

서식 102.5: 102.4와 유사하게 기초물이 보증서류일에 증서에 언급된 어떤 소유권도 침범하지 않는다는 보험을 추가한다는 보증서류.

서식 100.12: ALTA 증서에서도 사용되며 기존의 계약조항, 조건 및 제한 사항에는 시행가능한 복귀권, 재진입권 또는 종결권리를 포함하지 않는다는 점을 대금업체에게 확인해줍니다.

서식 101: 건설대출 신탹양도증서를 보증하는 기본보험증서와 함께만 발행되는 기술자유치권 보증서류이며, 개량 작업의 우선 개시로 인해 기술자유치권이 우선권을 확립할 경우 발생하는 손실에 대해 대금업체를 보호해줍니다.

서식 101.2: ALTA 확장보험증서 또는 기본보험증서에 이용되는 기술자 유치권 보증서류로, 완료통보서 등기 이후 발행됩니다. 일반적으로 건설 대출이 차용자에 대한 영구 대출로 교환될 경우나 대출이 다른 대금업체에 대한 판매용도일 경우 요구됩니다.

서식 103.1: 서식 100에 의해 제공되는 보험을 확대시키는 ALTA나 기본보험증서에 사용되는 경계침범보증서류입니다. 예비보고서에 게재된 사항이 정확히 위치될 수 없는 “블랭킷(blanket)” 소유권일 경우 발행됩니다.

서식 108.7 & 108.8: 두 보증서류 모두 신탁양도증서나 모기지에 의해 보호되는 추가 선금의 우선순위를 보장하기 위해 사용됩니다. 서식 108.7은 기본보험증서와 함께 사용되며 서식 108.8은 ALTA 버전입니다.

서식 116: ALTA 증서와 함께 사용되는 주소 보증서류로 보험에 가입된 토지의 거리 주소를 지정하고 해당 토지의 개량 형태를 명시합니다.

서식 116.2: 콘도미니엄의 이익을 보장하는 ALTA 확장증서나 기본보험증서와 함께 사용되는 주소 보증서류입니다.

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양도증서

소유권보험은 등기서류, 공분서, 파일 등을 포함하는 기록들에 주로 기반합니다. 이 서류 중 가장 일반적인 것은 양도증서로써, 부동산의 소유권보험이나 이익을 한 당사자로부터 다른 당사자에게 이전하는 서면 법률문서입니다. 소유권양도증서에 현재 사용되고 있는 양도증서의 형태는 다양합니다. 다음 리스트는 현재 가장 일반적으로 사용되는 형태를 설명합니다.
  • 소유권포기증서
    소유권포기증서는 유치권이나 지역권에서 발생하는 소유권보험에 관한 의무이행조건을 나타내지 않고 양도증서일에 해당 부동산에 양도인의 가능한 이익을 양도합니다.
  • 양도권리증서
    캘리포니아에서 가장 일반적으로 사용되는 양도증서입니다. 이 증서는 양도인이 보유한 모든 소유권보험이나 양도인이 미래에 취득할 수 있는 소유권보험을 양도합니다. 계약조항에 의해 선 양도증서나 의무이행조건에 관해 포함됩니다.
  • 신탁양도증서
    신탁양도증서는 토지의 “행사되고 있지 않은 소유권 보험”을 “수탁자”로써의 다른 개인이나 회사에 양도하는데 사용됩니다. 수탁자는 차용자가 채무불이행할 경우 발생하는 토지의 판매권리를 부여받습니다.